I fondamentali: saper contare

Il presupposto per intervenire e riqualificare parti di territorio abbandonate è sapere quante sono, quali sono e quanto sono estese. O almeno, dovrebbe esserlo. I dati sulle aree dismesse in Lombardia sono solo parziali, e risalenti al 2008, e differiscono molto tra provincia e provincia. Le province di Lecco, Lodi e Monza e Brianza indicano per ciascuna area dismessa la dimensione e la destinazione d’uso.

Per la provincia di Brescia invece, sui dati accessibili dal sito della Regione Lombardia, queste informazioni sono disponibili soltanto per un terzo delle aree mappate. Bisogna inoltre considerare che per “aree dismesse” si intendono soltanto i lotti unici con estensione superiore a 2.500 metri quadrati, in stato di degrado e abbandono. Potenzialmente, quindi, una parte di un quartiere con varie aree abbandonate di dimensioni medio piccole non rientra nella mappatura, pur essendo, potenzialmente, un area altrettanto degradata.

Quanti sono e dove sono

Iniziamo dal considerare il numero di siti dismessi. Questo dato non rende conto, di per sé, della parte di suolo in stato di abbandono, essendo l’estensione dei siti, e non il numero, il vero dato interessante. Tuttavia, non essendo completa la documentazione sul sito della Regione Lombardia, abbiamo scelto di presentare un dato indicativo: contando soltanto il numero, e non l’estensione delle aree, le province in testa per numero delle aree in rapporto alla popolazione ed alla densità abitativa sono Pavia e Sondrio.

Consideriamo ora le province per cui si hanno dati esaustivi riguardo l’estensione dei siti dismessi. Questa, rapportata all’estensione delle province, rivela che la provincia di Monza è quella in cui la parte di territorio occupata da aree dismesse è maggiore, superiore al 3 per mille. Riuscire a riqualificare almeno parte di questi siti sarebbe una grande opportunità per quella che è la seconda provincia più densamente abitata d’Italia (seconda solo alla Città metropolitana di Napoli).

Riqualificare: si può? Come?

Non c’è una strategia standard per riqualificare un’area dismessa. Le possibilità di dare nuova vita ad una zona abbandonata dipendono dalla conformazione del territorio, pertanto è proprio dall’analisi del territorio circostante che è bene partire. La presenza di infrastrutture, allacciamenti alla rete idrica, elettrica e fognaria, può costituire un incentivo importante per la scelta della riqualificazione di un’area rispetto alla costruzione ex novo di un’altro stabile.

Peraltro, la normativa vigente in Regione tende a privilegiare la valorizzazione di siti già urbanizzati rispetto alla costruzione di edifici su terreni liberi. Cosa può costituire un deterrente? La necessità di effettuare bonifiche ambientali.

Queste ultime costituiscono un problema più dal punto di vista delle tempistiche che dei costi: un grande investitore può essere in grado di sobbarcarsi i costi di bonifica se ritiene che il sito individuato possa essere adatto a ciò che sta cercando. Tuttavia, gli eventuali ritardi nell’apertura dell’esercizio derivanti dalle bonifiche possono costituire un disincentivo alla riqualificazione.

In questo sta la grande sfida per le amministrazioni locali: mettere in comunicazione un investitore privato e il proprietario dell’area (nella maggioranza dei casi, anch’egli un privato) cercando di rendere il più agevole possibile il processo di riqualificazione, puntando alla realizzazione di un’esercizio commerciale, industriale o di altro tipo il più conforme possibile alle caratteristiche e ai bisogni del territorio.

Serve una nuova mappatura

C’è una cosa che si può fare per aumentare le possibilità di riqualifica dei siti dismessi: avere dati migliori. L’ultimo censimento risale al 2008, i dati sono vecchi di più di 10 anni e solo parziali. Come abbiamo detto, non riporta tutti i dati relativi all’estensione e alla destinazione d’uso per ciascun sito.

Oltre alle province di Brescia e Como, per le quali i dati sono molto incompleti, sono presenti anche errori nell’inserimento dei valori nella documentazione di sintesi: stando a quella, risultava a Treviglio (BG) un’area abbandonata di più di 1000 ettari, cosa rivelatasi poi non vera. È ora di un nuovo censimento delle aree dismesse.

In copertina: interni del manicomio di Mombello, Limbiate , foto di Marco Moscatelli ottenuta via Flickr